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房屋升值卖房人反悔,赔偿买房人近30万元

时间:2014-08-28 11:18 来源:未知  作者:元鼎律师事务所   点击:次 【打印此页】【关闭

房屋升值卖房人反悔,赔偿买房人近30万元
主办律师:山东元鼎(城阳)律师事务所蔡顺香律师
代理结果:胜诉, 判决支持张某近30万元可得利益损失
 
案情概述:
2009年年初,委托人张某在某房屋中介的介绍下与王某签订《房产买卖合同》,约定由张某购买王某位于青岛市市南区某路房产,面积95平方米,房屋价格为人民币100万,并约定了交房、付款日期等内容。合同签订后,张某依约支付定金人民币5万元。但王某却迟迟未交付房屋。张某心存疑虑,找到代理人咨询相关法律事宜。
办案经过:
代理人接触本案后,经过落实涉案房屋周边房产市场,发现涉案房屋自签订买卖合同至合同约定的交房日期每平米涨幅超过5000元,代理人分析,对方应属恶意违约。因此,代理人建议张某先通过发函的方式催促对方履行买卖合同,以查看对方的态度。果然,张某发出的几份函件均石沉大海。代理人随即代理张某起诉,认为王某严重违约,请求依法解除买卖合同并要求王某返还定金5万元、赔偿损失430400元(其中包括中介费21400元、房租9000元、可得利益损失400000元),并要求由王某承担诉讼费用。王某答辩:涉案房屋不具备办理房产证条件,合同无效;合同未能实际履行原因在于张某,其未按合同约定付款。
律师观点:
(一)合同效力问题
代理人认为,双方之间买卖合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定:“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力”,因此,即便涉案房屋无法办理产权证书,也不影响张某与王某之间合同的效力。
(二)违约责任
双方之间《买卖合同》约定:王某应该在2009年8月1日前腾让、交付房产,迁出户口,并协助张某办理过户手续。而事实上,直到张某起诉,王某亦未能腾出房屋,其构成违约。期间,王某还提出涉案房屋不具备办理房屋产权证的条件,但经代理人查询,虽然涉案房屋有历史遗留问题,但相关部门已经在媒体公开,涉案房屋完全具备办理产权证书的条件。张某虽亦未按照合同约定支付购房款,但是根据我国《合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行乙方有权拒绝其履行要求”,在王某怠于履行其合同义务的情形下,张某有权拒绝支付购房款而不构成违约。
(三)损失赔偿问题
我国《合同法》明确规定:“损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”,据此,代理人在此案中提出了40万元可得利益损失的请求,并搜集了大量证据,包括同地段房产在涉案房屋签订至双方发生纠纷期间的挂牌价格信息以及部分成交房屋合同,可充分证明涉案房屋自签订合同至发生纠纷每平方米涨幅超过5000元,而按照涉案房屋面积计算,房屋升值超过47万元。
经过审理,代理人关于合同效力以及违约责任的代理意见都被采纳,而且,张某可得利益损失请求亦获支持,数额确定为288000元,张某对案件结果表示非常满意。